Составление и оформление договоров найма жилого помещения

Во время сдачи или получения жилого помещения (квартиры) в наем в подавляющем большинстве случаев граждане предпочитают обходиться без оформления каких-либо официальных бумаг. Обосновывается такой подход, как правило, одним-единственным незамысловатым доводом – наймодатель  желает уйти от декларирования полученного дохода от сдачи жилья в наем. Однако любой адвокат по жилищным спорам, да и многие добросовестные граждане, которые не скрывают этот вид своего бизнеса, и уж тем более риэлторы настоятельно рекомендуют данные правоотношения оформлять документально. Это относится, в частности, к составлению договора найма. Безусловно, полностью обезопасить себя от непорядочных людей, мошенников этот документ вряд ли сможет, но совершенно точно сможет помочь правой стороне выиграть разбирательство в суде в случае возникновения каких-либо споров. Ну а причин для наступления спорных вопросов любой более-менее грамотный юрист назовет сколь угодно много.

Именно поэтому составление и оформление договоров найма необходимо доверить специалисту, которй сможет учесть максимум деталей.

«Договором найма» называют договор, который заключают между собой собственник квартиры (наймодатель) и квартиросъемщик (наниматель). При этом обе стороны должны быть физическими лицами. Когда хоть одно из лиц, которые участвуют в сделке, является юридическим лицом, заключаемое соглашение будет уже именоваться «договором аренды». В случае, когда жилплощадь не является собственностью наймодателя, заключается «договор поднайма».

Договоры найма и поднайма можно заключать в простой письменной форме, и регистрации они не требуют. При заключении договора найма нотариального заверения не требуется, хотя, если это будет сделано, это послужит дополнительной гарантией при возникновении спорных моментов. Договор найма приобретает юридическую силу, после того как стороны его подпишут. В случае, когда речь идет о заключении договора аренды, его регистрация обязательна, если договор заключается на срок более одного года.

И, конечно же, при заключении договора найма обязательно должны иметься документы на право собственности на жилое помещение. Ордер на квартиру тоже может считаться правоустанавливающим документом.

Коротко перечислим некоторые моменты, которые должны содержаться в договоре найма:

- отдельной строкой необходимо прописать в договоре размер арендной платы. Она должна быть фиксированной, но при этом ее необходимо привязать к какой-либо валюте;

- в договоре должны быть отображены все предметы, в случае если за них берется залог: это – мебель, внутренняя отделка помещения;

- в договоре необходимо указать, в обеспечение каких обязательств квартиросъемщика гарантируется оплата аренды, оплата штрафа при досрочном расторжении договора, разговоров по междугородней связи, коммунальных платежей;

- чтобы избежать лишних споров по окончании срока договора найма, необходимо прописать условия возврата залога, при этом не помешает провести опись имеющегося в квартире имущества, оценить исправность мебели;

- в договоре найма квартиры (если жилье сдается физическому лицу) необходимо указать всех лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем в данном жилом помещении постоянно. Количество проживающих в квартире людей должно соответствовать нормам жилплощади на одного человека.

В каждом конкретном случае могут быть свои дополнительные условия, и, несмотря на их необязательность, указание их в тексте впоследствии поможет снять потенциальные спорные вопросы. В тексте договора нужно также указать срок найма или аренды, сроки и порядок внесения арендной платы и срок, в течение которого арендная плата не подлежит изменению ни при каких обстоятельствах. Особое внимание следует уделить срокам и условиям заезда квартиросъемщика и освобождения им квартиры по окончании срока действия договора. Можно обговорить условия и периодичность, с которой хозяин жилого помещения сможет посещать квартиру в целях контроля.

Некоторые дополнительные советы.

Поскольку квартирными аферистами могут выступать как люди, выдающие себя за владельцев жилых помещений, так и лица, представляющиеся в качестве арендаторов, целесообразно будет соблюсти некоторые простейшие меры безопасности. Во-первых, нужно обязательно ознакомиться с документами, удостоверяющими личность (в идеале – паспорт с фотографией и наличие в нем прописки). Во-вторых, следует удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов: свидетельства о приватизации, договора купли-продажи на данную квартиру и др. Вы можете потребовать у квартиросдатчика разрешение у совершеннолетних граждан, прописанных  в этой квартире, на сдачу ее в наем (у аферистов такая бумага вряд ли будет в наличии).

Самим владельцам квартиры в целях обеспечения своей безопасности нужно проверить подлинность документов личности квартиросъемщика, наличие у последнего регистрации по месту жительства. Обязательно нужно взять список контактов: номера мобильных телефонов, рабочие номера телефонов, телефоны родственников и т.д.

Не нужно стесняться задавать много вопросов, ведь впоследствии маленькие сомнения могут превратиться в большие проблемы.

И, конечно же, самый оптимальный вариант – это доверять составление договоров найма профессиональному юристу.