Оформление недвижимости. Приобретение квартиры в строящемся доме

В настоящее время широко распространенным способом покупки жилья является участие в долевом строительстве. Это объясняется более дешевым способом приобретения жилья по сравнению с аналогичной покупкой квартиры у компании-посредника. Договор в данном случае заключается непосредственно с застройщиком. Купить квартиру в строящемся доме – это выгодно, а для многих граждан – это единственно доступный способ с наименьшими вложениями решить свою жилищную проблему.

Однако не следует забывать, что это достаточно рискованный вариант покупки жилья, если, принимая решение о покупке квартиры в строящемся доме, не обладать полной информацией о компании, которая строит или будет строить дом, и о легитимности ее участия в этом проекте.

Защита имущественных интересов и особенности приобретения квартиры в строящемся доме.

Сегодня покупка жилья на первичном рынке существенно отличается от подобных операций с «готовыми» квартирами. Если во втором случае предметом сделки, как мы видим, является недвижимое имущество (квартира), то в первом – недвижимого имущества, как такового, пока еще не существует, а предметом сделки здесь является так называемое «имущественное право», то есть право на приобретение недвижимого имущества в собственность по завершении строительства объекта.

Строительство объекта (в данном случае жилого дома) может начаться только после того, как «Застройщик» получит в мэрии того населенного пункта, где будет осуществляться строительство, «Решение о выделении земельного участка», на котором и будет производиться застройка, и, конечно же, само разрешение на застройку. После этого Застройщик вправе заключать со строительной компанией договор на строительство, в котором строительная компания («Подрядчик») берет на себя обязательства: провести в установленные сроки строительные работы и ответить за их качество.

В качестве оплаты за проводимые подрядные работы Заказчик, как правило, помимо денег, передает Подрядчику права на часть квартир строящегося дома. Таким образом, после того как заключен договор подряда, правом на получение в свою собственность квартир, по завершении строительства дома, обладают уже несколько лиц. Более того, для проведения определенной части работ, которые Подрядчик в силу ряда причин выполнить не может, привлекаются другие строительные фирмы – «Субподрядчики». Договора с такими компаниями чаще всего заключается по тем же принципам: частично оплата производится деньгами, а частично – будущими квартирами.

Круг лиц, которые обладают правом на получение квартир в собственность, по окончании строительства, таким образом, расширяется. После этого права на получение квартир в собственность по завершении строительства начинают приобретать граждане – конечные потребители.

Передача и оформление недвижимости (квартиры) в собственность происходит после завершения строительства.

Одной из особенностей при покупке квартиры в строящемся здании является отсутствие типовых договоров. Связано это с тем, что условия строительства любого нового объекта, а также юридическая основа права в продаже каждой квартиры – индивидуальны у тех, кто их предлагает.

Возможные риски и неоспоримые выгоды приобретения квартиры в строящемся доме.

Самой распространенной проблемой при приобретении квартиры в новостройке бывает срыв установленных сроков сдачи жилья в эксплуатацию и задержка в получении прав собственности на квартиру. Зачастую заселение дома не начинается в срок, обещанный строителями. Только получив свидетельство о регистрации, покупатель может успокоиться: возможные жилищные споры разрешены, его квартира не была продана несколько раз, и он может, наконец-то, зарегистрироваться (прописаться) на новой жилплощади. Однако следует знать, что по закону это возможно сделать лишь после того, как будет заключен договор с паспортно-визовой службой и договор об обслуживании с РЭУ. Иногда и эти процессы могут затянуться.

Чтобы не столкнуться с разного рода обманами, перед заключением договора на приобретение прав собственности на будущую квартиру необходимо тщательно все проверить. Если надо, обратиться к адвокату, который оказывает юридические услуги по недвижимости. Потраченные на специалиста деньги несопоставимы с потерями, которые вас ожидают, если вы попадете в руки мошенников.

Как пример можно рассмотреть следующую схему. Фирма-посредник по реализации квартир в розницу дает многообещающую рекламу, хотя может даже не иметь прав на этот вид деятельности, или «скромно» умалчивает, что из-за отсутствия финансирования строительство дома заморожено либо права на завершение строительства дома переданы другой компании, с которой у данной фирмы нет никаких договорных отношений. Как следствие – деньги покупателей оседают у фирмы-посредника, тяжба с которой потребует много сил и энергии с непредсказуемым результатом. А если это была «фирма-однодневка», - можете навсегда распрощаться со своими деньгами.

Однако, несмотря на некоторые риски, которые, кстати, можно минимизировать, если у вас есть хороший жилищный адвокат, у квартиры в новом строящемся доме имеется масса достоинств. Сюда входят: хорошие планировки и абсолютно новые коммуникации, возможность перепланировки и, еще на стадии строительства, объединения квартир за сравнительно небольшую доплату, возможность выбрать отделку по своему вкусу и соседи с равным социальным статусом, и так далее. Но самое главное, конечно, что за те же деньги не купишь такое же готовое жилье.
 

Несомненные выгоды явно уравновешивают возможные риски.