Право собственности на жилье и жилищные проблемы москвичей

Есть ряд способов попасть в список счастливых обладателей жилья в Москве и еще больше способов пополнить столь же многочисленный список горемычных неудачников, мимо которых птица счастья пролетела, унося в своем клюве ключи от долгожданного дорогостоящего московского жилья.
Как правило, приобретатель становится жертвой стечения неких форс-мажорных обстоятельств или жертвой чьего-то злого умысла. Результат приводит к тому, что юристы называют несовпадением титула и права (в данном случае права собственности). Проще говоря, приобретатель недвижимости, заплатив деньги, не получает тот самый сертификат (правильнее говорить «свидетельство») на право собственности на выкупленную квартиру. Возникает разрыв, который обнажает ошибки, как правило, системного характера.
Рассмотрим ряд модельных ситуаций приобретения жилья в Москве:
1. Получение жилья жителями г. Москвы, нуждающимися в улучшении жилищных условий (жителями г. Москву, признанными нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ(1): по договору купли-продажи с использованием социального ипотечного законодательства(2), по договору купли-продажи с рассрочкой платежа(3), по договору найма на период накопления средств для приобретения жилья на рынке недвижимости(4)).
В данном варианте риски минимизированы, поскольку жилец получает квартиру фактически даром. Т.е. потери денег нет. Есть потеря нервов и времени – не совсем денежная категория.
В случае возмездного улучшения жилищных условий, в качестве обязанного субъекта является муниципалитет г. Москвы в лице своих префектур. Заметим, что достаточно состоятельное обязанное лицо. Настолько же, насколько и влиятельное, в чем можно убедится, инициировав судебный иск против муниципалитета. Чаще в таких спорах целепостроение иска вращается вокруг сроков предоставления жилья, вопросов метража или количества комнат, очередности, зональности жилья и прочих «популярных» в данной области темам.
Насчет обмана покупателя или соинвестора речь не идет.
2. Приобретение жилья по договорам долевого участия.
Дольщик, соинвестор, долевой участник строительства, долевой застройщик. Синонимы, которые означают то, что покупатель квартиры, вне зависимости от своих целей и намерений (а цель у покупателя чаще одна – купить. Дешевле, дороже, но купить), является пусть маленьким, но инвестором. Пусть на 1/100 во всем строительстве, но все-таки он соинвестор! Читай несет на себе риски, связанные с конечным результатом своей бизнес-активности.
Ситуация с дольщиками обострилась в конце 90-х – начале 2000 – х. Кризис 98-го года, а позднее «строительные пирамиды» обострили ситуацию до предела. В Москве это, как продиводействие предполагаемому социальному взрыву пострадавших от банкротств и мошенничеств на рынке жилья людей, вылилось в инициативы московских властей взять обеспечение интересов «потерпевших» на себя. Согласно недавнему заявлению Юрия Лужкова, от недобросовестных застройщиков пострадала 3371 семья. Мэр столицы обещал Премьер-министру В.Путину, что в рамках решения этого вопроса на Ленинском проспекте будет введен большой жилищный комплекс для обманутых дольщиков. Очередные обещания! Очередные не связанные с реальностью цифры!
На федеральном уровне проблему попытались решить принятием Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(5). Закон снял некоторые вопросы с толкованием терминов, дал определение и нормативное содержание договору участия в долевом строительстве, привнес гарантии долевым застройщикам и обеспечил распространение гарантий закона «О защите прав потребителей»(6). на отношения между участниками долевого строительства и застройщиками. Стоит заметить, что до принятия закона в судебной практике не было четкой определенности в том, какими гражданско-правовыми нормами стоит правильно регулировать спорные отношения в вопросах долевого участия в строительстве(7).
Закон несколько облегчил участь долевых участников, но не разрешил главной проблемы. Юридически, как я указал выше, проблема обстоит в так называемом вопросе отрыва прав собственника от титула.
Постараемся объяснить. Ст. 8 вышеуказанного закона говорит, что передача квартиры происходит после подписания акта приема-передачи законченного строительством объекта – жилого дома. А право собственности возникает после государственной регистрации недвижимости застройщиком, и получения в связи с этим свидетельства о праве собственности приобретателем – дольщиком (долевым участником, соинвестором, заемщиком, приобретателем, покупателем – прочие термины разнородных и всевозможных формуляров договоров разнятся по мере фантазии и юридической грамотности их составителей).
Проблема именно в том, что приемки жилого дома в эксплуатацию может и не произойти. Т.е. передача (именуемая в цивилистике «традицией») не состоится. Купля-продажа – реальная сделка, где передача объекта недвижимости, помимо совершения самого договора – основной и неотъемлемый элемент перехода права собственности на вещь. Да и государственная регистрация перехода такого права зависит от воли продавца: он может не подать в регистрационную службу документы, свидетельствующие переход права (акт приема-передачи или заявление о государственной регистрации перехода права). А что еще хуже – зарегистрировать право собственности на другое лицо.
В этом и проявляется отрыв. Прежде всего, временной. Собственность, как экономическая категория, уже возникла, а юридически титул собственника еще не зарегистрирован. А ведь именно государственная регистрация права собственности на недвижимость является тем самым моментом возникновения этого права. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права(8).
С другой стороны нет определенности в том, является ли дольщик покупателем или соинвестором. Покупатель вкладывает деньги в строительство жилья, рассчитывая приобрести его в скором будущем. По сути, он является покупателем с рассрочкой платежа. Однако, согласно законодательству он все-таки является соинвестором. Юридически данная сделка тяготеет к договору простого товарищества, а не к договору купли-продажи. А при товариществе, как при любой венчурной операции, простой товарищ, будь он долевой участник, или же застройщик несет на себе риски неудачи в равной мере с остальными «деловыми» партнерами. Даже если соинвестор – покупатель воспринимает их как продавцов, а не компаньонов. Неудачей является в данном случае – недострой дома.
Кстати, часто получению свидетельства на право собственности препятствуют какие-либо действия самих строительных компаний. Часто дом уже достроен, а жильцы уже проживают в нем. Задержка регистрации возникает не по вине девелопера, а из-за обременений контрактов, которые заключают они с мэрией столицы. Обременениями власти Москвы навязывают застройщикам за право построить жилой дом. Это могут быть школы, дороги, больницы, теплотрассы – все, что администрация округа считает необходимым, но не за свой, то есть государственный, счет, а на деньги частной компании. Чиновники перекладывают на строителей свои затраты. И пока обременения не будут исполнены – дом не будет принят в эксплуатацию, соответственно сертификат не будет получен. Не произойдет и регистрация титула собственников жилья. Такая порочная практика столичного правительства, с одной стороны, ведет к непомерному росту стоимости квадратных метров, ведь стоимость таких обременений оплачивает покупатель квартиры, а с другой, создает дополнительные риски окончания застройки объекта.
Судебная практика, к счастью, не привязывает судьбу инвестиционного контракта к судьбе конкретной квартиры. И существует возможность через суд признать за дольщиком право собственности на жилую недвижимость. Однако это возможно только в доме, принятом в эксплуатацию.
Бывает, что квартиры в строящемся доме продаются не по одному разу, «владельцы» годами судятся за право жить в оплаченном жилье. Еще ситуация, когда застройщик по инвестконтракту с властями должен отдать, часть квартир городу под социальные программы. Но, достроив дом, решает, что выгоднее отдать квартиры не в своем доме, а в других. Квартиры выкупаются и отдаются городу, но тот их отказывается принимать по тем или иным причинам, а предполагавшиеся к «отдаче» оказываются к тому времени уже проданными на рынке. В результате контракт с городом может быть признан неисполненным, что влечет опять-таки затягивание процесса оформления прав собственности.
Самый «гнилой» случай: застройщик распродает жилье по мере строительства, а затем закладывает дом в банк для получения нового кредита под новое строительство. В этом случае всем добросовестным покупателям придется ждать, пока фирма не расплатится с банком, что в условиях кризиса может и не произойти вовсе никогда.
Или вот вариант с неполучением свидетельства о праве собственности – это недостроенный дом или владелец-пенсионер, который умер, не дождавшись необходимой бумаги. Доказать даже через суд права наследования практически нереально. Или ситуация, когда супруги начинают делить незарегистрированную квартиру. Стоит помнить, что договор долевого участия – всего лишь сгусток обязательственных правоотношений. Он не фиксирует право собственности на вещь, а лишь предшествует возникновению такого права.
Напоследок, хотелось бы заметить особенность, что часто девелоперы затягивают передачу прав собственности, «выжимая» из жильцов непомерное увеличение цен на поставляемые этими же девелоперами коммунальные услуги.
В качестве надежной рекомендации выглядит совет – не приобретайте жилья по договорам, где переход права собственности на жилье отсрочен, а деньги вносить надо заранее. Другими словами вариант утром деньги – вечером недвижимость закончится так же, как в известном романе «Двенадцать стульев», когда монтер Мечников, получив деньги, уходит в запой, и поплыв по Волге, стул О. Бендеру не отдает
3. Приобретение жилья в ипотеку.
Приобретателю стоит понимать, что ипотека – залог недвижимости имеет для него ценность только в том случае, если он приобретает именно заветное свидетельство о праве собственности, за которое платит банк или иное кредитное учреждение (например: кредитное или ипотечное агентство, или иная ипотечная или лизинговая «площадка» банка). В данной схеме покупатель с момента оплаты числится как собственник жилья, стоимость которого оплачивает банк. Данное жилье в силу закона (9) является предметом залога. Кредитор ничем не рискует, поскольку его риск обеспечен предметом залога – Вашей квартирой. Покупатель квартиры по ипотеке платит банку и тело кредита, и проценты, и прочие суммы (страховка, комиссия и т.д.).
Всякие иные схемы, в которых кредитное учреждение выступает как плательщик, но право собственности на недвижимость Вы приобретаете после – заведомо невыгодна для покупателя. Поскольку (читай выше) вновь возникает разрыв права и титула. Покупатель становится заложником ситуации, когда в силу неконтролируемых им причин, право собственности на его квартиру будет принадлежать другим лицам длительное время, а возможно и всегда. Помните, кредитный договор с банком – часто всего лишь возможность использовать чужой денежный ресурс.
В заключении хотелось бы отметить, что лучший способ приобретения жилья – купля-продажа. Причем без всяких рассрочек, отсрочек и обременений. Но если уж есть делание прибегнуть ко всяким схемам, стоит подумать о помощи профессионалов – юристов, которые могли бы сопроводить сделку и Ваши интересы.
«Ваш адвокат» окажет Вам помощь как в сопровождении ваших интересов в сделках с недвижимостью, так и по отстаиванию Вашей позиции в случае возникновения спора в суде.
Ссылки:
1. Подробнее см.: Постановление Правительства Москвы от 23.01.2007 г. № 24 –III «О Среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» НА ПЕРИОД 2007-2009 гг. и задании на 2010 г.»;
2. См.: Постановление Правительства Москвы от 8.11.2005 г. №881-ПП «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве»;
3. См .: Постановление Правительства Москвы от 22.07.2008 г. №607-ПП «Об организации продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы»;
4. Полный список накопительных систем, согласованный Правительством Москвы см. на сайте Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы www.housing.mos.ru;
5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ;
6. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей»;
7. См.: «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 сентября 2002 г.
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
9. Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».11.08.2009 г.

На правах рукописи. Разрешено воспроизведение в целом или фрагментов текста со ссылкой на адрес интернет-страницы

Адвокат Васильев И.Г.